房地產投資: 日本經濟恐慌-泡沫經濟

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日本泡沫經濟是日本在1980年代後期到90年代初期出現的一種經濟現象。

根據不同的經濟指標，這段時期的長度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之間的4年零3個月的時期。

這是日本戰後僅次於60年代後期的經濟高速發展之後的第二次大發展時期。

這次經濟浪潮受到了大量投機活動的支撐，因此隨著90年代初泡沫破裂，日本經濟出現大倒退，此後進入了平成大蕭條時期。

日語中“平成景氣”基本與此同義，但有時也包括此後的經濟蕭條階段。

時代背景1985年9月22日，世界五大經濟強國（美國、日本、西德、英國和法國）在紐約廣場飯店達成“廣場協議”。

當時美元匯率過高而造成大量貿易赤字，為此陷入困境的美國與其他四國發表共同聲明，宣布介入匯率市場。

此後，日元迅速升值。

當時的匯率從1美元兌240日元左右上升到一年後的1美元兌120日元。

由於匯率的劇烈變動，由美國國債組成的資產發生賬面虧損，因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場。

當時日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業，開始實行金融緩和政策，於是產生了過剩的流通資金。

另外，當時還有下列背景：從1970年代後期開始，日本的優良制造業企業的資金需求減小，金融業開始向不動產、零售業、個人住房等領域傾斜融資政策。

1980年代以來，全球性的通貨緊縮形成了股票市場的上升通道。

加速上揚由於上述因素疊加在一起，日本國內興起了投機熱潮，尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯。

其中，受到所謂“土地不會貶值”的土地神話的影響，以轉賣為目的的土地交易量增加，地價開始上升。

當時東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買美國全部國土的水平，而銀行則以不斷升值的土地作為擔保，向債務人大量貸款。

此外，地價上升也使得土地所有者的賬面財產增加，刺激了消費欲望，從而導致了國內消費需求增長，進一步刺激了經濟發展。

1985年到1986年期間，隨著日元急速升值，日本企業的國際競爭力雖有所下降，但是國內的投機氣氛依然熱烈。

1987年，投機活動波及所有產業，當時樂觀的觀點認為只要對土地的需求高漲，那麽經濟就不會衰退，而且市場也鼓勵人們不斷購買股票，聲稱股票從此不會貶值。

當時日本媒體為了給這種經濟繁榮狀況命名，還希望募集像巖戶景氣、神武景氣類似的名稱。

但當時也出現了少數反對論點，認為土地價格已經遠遠超過其實際需求，日本經濟將在不久的將來陷入衰退。

從經濟學原理來說，土地價格上升，導致租用土地的工廠或寫字樓的企業盈利率下降，因此合理的做法是出售土地購入債券，因此會帶來土地需求下降。

根據供求理論，價格終將趨於均衡。

但是日本企業普遍實行以賬面價值計算土地資產的做法，因此從表面上看企業的收益率也並無變化，而賬面價值與現實價值的差額就導致了賬面財產增加，從而刺激日本企業追求總資產規模而非收益率。

當時為了取得大都市周邊的土地，許多大不動產公司會利用黑社會力量用不正當手段奪取土地，從而導致了嚴重的社會問題。

而毫無收益可能的偏遠鄉村土地也作為休閑旅遊資源被炒作到高價。

從土地交易中獲得的利潤被用來購買股票、債券、高爾夫球場會員權，另外也包括海外的不動產（如美國洛克菲勒中心）、名貴的藝術品和古董、豪華跑車、海外旅遊景點等等。

當時這種資金被稱為“日本錢”（Japan Money）而受到世界經濟的關註和商家的追捧。

當時隨著股票價格上升，日本國內購買法拉利、勞斯萊斯、日產CIMA等高檔轎車的消費熱潮也不斷高漲。

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參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1508041408125 日本房地產

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