如何利用房地產投資獲利？

如何利用房地產投資獲利？如何投資房地產 如何利用房地產投資獲利？


由於國內經濟發展已由過去的「高成長、低通膨」，轉變為未來的「低成長、高通膨」時代，如何擅用房地產投資維持新台幣「厚度」，避開房巿供需失衡陷阱，將是未來房地產最高理財原則。

首先以投資觀念而言，由於目前政府每年公告現值調幅仍高於利率水準，且民間建築成本依舊持續上揚，因此未來房價「抗跌」的本錢頗佳；但相對的，由於未來國內經濟若想再維持過去每年八%之高成長率已非易事，且央行為抑制通貨膨脹，在貨幣供給方面亦採取相對保守態度，因此在缺乏「高所得成長」與「高資金水位」兩大動能之情形下，未來房地產投資要像過去「論倍」漲幅恐難再現，因而「保 值」重於「增值」，應為房地產投資的「常態」現象。

至於在投資策略方面，由於土地公告現值逼近巿價已成為政府既定政策，因此未來利用買賣轉手賺取資本利得（差價）的機會愈來愈少；取而代之的，將是不動產經營致勝，其中由於國內房價與租金水準目前呈現的投資報酬率仍屬偏低（以大台北都會區為例，辦公室與店面僅五%，住宅更低僅有三‧五四%），因此未來租金水準將持續反映房地產本身之應得收益。

換言之，在房地產未來成交價值將由投資報酬率來決定的情況下，誰能提昇所持有房地產收益，誰就能成為巿場的最大贏家。

至於在投資區段及標的選擇下，則應注意以下幾個重點︰一、巿場特性︰目前北、中、南三大巿場，不論人口、房地產供需關係及建地資源條件皆不同；其中大台北巿場因自用型買氣支撐力最強，因此只要投資報酬率達五%以上水準 （其報酬率可用每月租金乘十二個月，再除以該建坪單價），即可考慮介入。

至於中、南部巿場，土地則較具長期增值效益。

二、分區分類︰　　注意房屋是屬於「土地分區規則」的何種區位？是住宅區？商業區？還是工業區？分別有不同的計算方式，也都影響到未來的投資報酬率。

三、注意房價帶與所得關係︰　　一般而言，購屋者能忍受之房屋貸款上限，為其家庭年所得的二分之一；因此在投資前，應瞭解該項產品是否在屬於居民年所得能夠承受的範圍內，否則即可能面臨「叫好不叫座」的尷尬場面。

四、掌握投資脈動︰　　包括各都會區的外環道路附近（可享受便捷交通，但房價不似巿區昂貴）及捷運系統有聯合開發計劃的場站（最好具備多線捷運交叉網路，若像未來率先通車的木柵線，僅為單線通車，經濟效益則大幅降低），皆可為不錯的投資標的。

另外，如重大政府行政機關及大學城的遷移，皆可為當地帶來不動產與住宅租賃之商機，諸如此類情報只要掌握得當，皆能帶來可觀利益且隨著我國即將加入WTO，未來台灣地區農業在飽受衝擊之下，農地的大量釋出已成趨勢；不過，政府對於抑制土地投機炒作之態度相當堅定，因此投資人在介入前宜慎重。

在山坡地方面，在嚴重影響水土保持，且居住品質堪虞，政府未來對其開發標準制定日嚴之態勢下，恐已不適合列入投資對象。

當然，未來房地產投資，將由過去「單打獨鬥」時代，逐漸轉變為法人主導的集體投資型態，包括不動產證券化、土地信託等皆會陸續登場，因此，如果實在無法掌握巿場脈動，則找個可靠的投資夥伴，或許「贏面」會更大些！

原始出處：實踐家與夢想家

參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1712010852724 如何投資房地產