不動產行銷的景氣推案選自英語369

不動產行銷的景氣推案選自英語369房地產景氣 不動產行銷的景氣推案(選自英語369)


推案搶房地產景氣的障礙看房地產景氣,不管對手多厲害,可以看多遠,大多數的情況不免自欺欺人,但對代銷公司的而言,卻是一件攸關生命的事,以擅長快速反應的代銷公司,最多也只能猜到下一個月,下二個月,最多就是下半年,也就是說代銷公司對抗景氣靠的就是快速反應,可以做得到就是快速完銷,做不到的就是達到不檢討廣告費的8成銷售!(落袋為安,走為上策)換句話說,為了搶半年內完銷,或未來的半年內的無風險經營,也可以說是打贏其他代銷公司,打贏反應遲緩的廣大群眾,唯一會拖拖拉拉的只有建設公司,至於建設公司會在哪幾方面拖拖拉拉?1.申請建照號碼,用來先蓋樣品屋與接待會館.2.建築師平面下不來,可以用來拆墨線圖與畫傢俱配置圖.3.建材板下不來會拖到立體的模型製作與3D立面圖.4.建材設備表下不來會拖到銷售契約書的製作.所以聰明的代銷公司主任委員,就會以協助建商的角度以每天密集開會的方式,逐條將建材設備表逐項確定下來,並建議業主甚麼樣等級的建材設備!也就是將所有的不確定時間,壓縮成確定時間,同時間開始做所謂潛銷的預備動作!當然在這之前的產品定位與更早之前的價格設定,都是代銷公司收集很多有把握的資料後,建議建設公司與建築師,哪一種坪數好賣,哪一種總價帶賣得動,哪一種客戶會買!至於代銷公司內部的代銷三表,進度表,預算表與媒體進度表,是壓著自己人往前走,不會有進度的問題,至於廣告企畫的部分,有另外一組的人在做,只要照表操課就可以了,重點是一系列與多樣的優點訴求!感覺上好像房地產市場行為調查的動作消失了,其實這應該做在更早之前的代銷提案前,主要的目的是確定接案價格與景氣預測,這就是大代銷公司的好處,直接找過去該區域的已成交資料庫,幾乎就可以預測幾天內在甚麼價格內可以賣完,最後再派幾十組人馬去踩做盤市調,馬上就可以推算到對方的均價與平均價差,甚至可以知道賣幾成!讀者一定很奇怪,怎麼知道會賣幾成,想一想大多數的建案一定是先低後高,而且一定是差的先賣好的後賣,所謂差的又有二種型態,第一是方位很差,客廳看出去就是牆壁,第二個是樓層很差,不是四樓就是二樓,十一樓就是比十樓差,看對方開幾戶,可以選幾戶,回來討論一下就知道幾成,除非代銷公司跟建設公司有樑子,否則不會故意留一大堆爛房子給笨建商賣!重點是這樣的前推(壓縮所有障礙),快簽快開工,就可以讓一個個建案在可預計或可以反應(不用跑得比熊快)的半年內達成,所以代銷業是給有錢的人而且反應快的人才可勝任!但至少還有三條退路,一是在延四個月的內接待,二是賣八成後走人,底下不想賺了(划不來,幾十戶打甚麼廣告都賺不到甚麼錢,超價獎金免談),三是可以賣永遠的外接待(跑專養老的地方).

參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1713020702604 房地產景氣