房地產投資的報酬率設定

房地產投資的報酬率設定房地產投資報酬率 房地產投資的報酬率設定


代表投資報酬率的思考觀點:既然投資房地產,心理面一定要有一個價格,或者說要有一個購買理由,也就是所謂最好與最壞的打算,不僅要理解種類的次序(三房比套房優),也需要了解不同房地產之間的價差,現在買的價格與未來的趨勢,也就是考慮下列觀點:1.投資的方法之間的關係2.比較標的的選定3.比較比率的選定4.理性的判斷5.買方的區域性6.理性的房地產位置針對第一點, 估價方法有過去、現在與未來三種估價概念,除了不同產品之間有比較關係(預售屋、新希成屋與中古屋),有土地權利與沒有土地權利之間也有比較關係(土地、新成屋與地上權房),在選用比較對象上有所謂城市與郊區,在趨勢的判定也有所謂的點線面行情,甚至在投資報酬率的選定也必須因應不同的風險與未來增值可能要求不同的3房投資報酬率與套房報酬率,否則資金被套住,短 期則自備款被蒸發,長期則房子被法拍,尤其是在暴漲快暴跌慢的房產趨勢特性裏.針對第二點, 比較標的而言,住宅就可以選大安與信義區的大安公園周圍,辦公室就可以選忠孝復興周邊的A級商辦,接著針對台北市各區排出優先次序與替代順序,依照先漲中心再推區域,先漲土地在漲預售屋,整理出住宅點線面的行情,就可以判斷賣方開價現在合不合理與未來是否會實現增值利益,在房地產趨勢往上時,選用比較法與土地成本法,在空頭與保本考量下須有一定的投報率做為基本滿足,並配合不易快速處分的房地產種類做修正,像地上權式住宅與套房,像停車位與辦公室租金,在增值可能或下修下須有不同的投資報酬率.針對第三點, 比較比率的選定上,須了解買土地、3房與套房與地上權房之間的價格關係, 也必須了解預售屋與新成屋與中古屋之間的比價關係,也必須理解區域間的替代與比價關係,最後以增值與租金與價差的有無作為選定比較投資報酬的設定,可能是3% 或5%,最後再加個風險倍數,或者已預設價格減掉預期利潤算出購入成本價,以這個價格來跟賣方談,也就是說沒這這價格絕對不買,以目前房地產高風險轉置點,一定要以不追高的投資客想法去反制不合理的房價,另外的替代思考方法有1.淨現金流量法.2.投資客的七折八折法.與法拍屋的5折法.所以當我聽到法拍的得標價與市價相近時,我的感覺是,如果不是法拍新手就是被代標法拍新手玩弄!除非這個被套住的投資一點也不懂得估價法則,否則怎麼最後會出國深造呢?針對第四點,理性的判斷就是從總體經濟面,去研究資金數量多寡與股市指標之間的關係,去理解當地自住客的總價與單價的價格區帶,去了解當地可以接受與賣得最好的產品,去了解過氣商圈與潛在商圈的成形,去預測都市計劃實現與時程進度表.針對第五點,買方的區域性,先來講買方的原因有三,自住、投資與投機,投資又有分為要賺增值與要賺租金,當然如果是住宅商品,法人機構與外國人是沒有購買條件的,就算要購買台灣的房地產,也會選擇台北,不會選唸不出名字的地區,當然代銷業者也常說,如果要創高價,一定不會是當地換屋族,甚至有些地區的投資客比率高達六成,然而這六成也都必須找自住客來接手,否則只要利率調高,在沒有租金收入下,投資客一定要應聲倒地,尤其是現在的超低利率與超長5年的免還本期限,這種情況反映這個利多市場根本就是虛假的,沒有充分反映房價需要下修的事實.針對第六點,如果以一般上班族,月薪6萬元,以三分之一為負擔基準,總價500萬的房子需要20年以上才可以有一間房子, 這已經遠遠超過以前對房價薪資比的認知,重點是這個假設6萬元,大多數都不能達到這樣的水平!若是以現在利率計算,100萬需付2500元的利息,本利一起付, 貸款400萬也是一般上班族的極限,所以說到底是誰把房子炒成這麼離譜的價格,可預見的房價一定會下修,唯一不確定的是何時發生,與哪個區域先發生?

參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1712030606901 房地產投資報酬率