請問新成屋是中古屋還是預售屋

請問新成屋是中古屋還是預售屋二手屋交屋 請問新成屋是中古屋還是預售屋


上次我有問到中古屋房子貸款問題後來有個房仲業者回答我說中古屋貸款要總價的4成他也說最好是買預售屋這樣自備款只要總價的12%就好但是現在的房子很少蓋預售屋大部分是新成屋那這樣的話新成屋算中古屋嗎如果買新成屋銀行是以預售屋的方式來貸款還是以中古屋的方式來貸款如果都買不到預售屋那不是都要準備很多錢來買房子嗎拜託請知道新成屋的貸款方式的達人跟我說一下好嗎



版主的問題其實很簡單，而買房重要的觀點是:1.購屋的經濟能力如何,能力愈好(自備款多)就選新成屋其次中古屋後者預售2.住屋的急迫性,想馬上住就選成屋!3.未來有無換屋的需求,沒有就選中古屋比較經濟!以下是一般仲介者的分析:項目 預 售 屋新 成 屋中 古 屋性質 類似期貨性質 尚無人居住過的新屋 二手屋 使用 完工交屋後才 能使用，需等2~4年 立即可搬遷 可依自己喜好設計、裝潢 配合屋主搬遷 原有設備可承接 成本 總價負擔重，但可以分期付款慢慢付 單價較新成屋高5%~10%左右 3成自備款在1個月~2年內繳回（部份建商提供優惠分期付款方案） 單價較低、總價負擔較低 須立即負擔貸款利息及折舊 付款方式訂金、簽約、開工付完8~15% 剩餘12%~22%自備款，分2~4年繳完，部份個案工程期間零付款 部份個案除銀行長期貸款，另提供10%、1~2年公司貸款 3成自備款在1個月~2年內繳回（部份建商提供優惠分期付款方案） 一個半月之內需付完3~4成自備款，資金壓力較大 轉賣完工前轉賣困難，成交率低 接手買方客源少，風險大 交屋後可隨時轉賣 交屋後可隨時轉賣 投資報酬 高報酬、高風險 視未來景氣變化而定 同中古屋 租金報酬較低，住家約3.5% 低報酬、低風險 租金報酬稍高於新成屋約4% 風險 在交屋前，2~4年間都有風險 契約書及廣告中事先規劃與未來交屋時，可能有所落差 產權明確、現況易掌握風險較低 過戶期間仍須負擔房屋遭受拍賣、查封、限制登記風險 產權明確、現況易掌握風險較低 過戶期間仍須負擔房屋遭受拍賣、查封、限制登記風險 舒適性（建材、設備）全新設備、先進建材、舒適性高，但須視完工時之興建品質而定 公共設施、功能較多 全新建材、設備，配合自己所需的設計、裝潢，舒適性最高 建材及設備較新，功能一覽無疑建材、設備較舊，部份機能（如水管生鏽、漏水等）衰退，舒適性較差 地點 好的地段愈來愈少，市區推案漸少，郊區是未來推案主要區域 視房屋座落的周邊狀況 視房屋座落的周邊狀況 居住者及居住率 坪數、功能規劃較大、較特殊、買方同質性較高 居住者難以掌控 視先買或後買而定 住屋率容易掌控 可事先掌握左鄰右舍居住者身份及附近環境住屋率較高 公設比 視規劃之公共設施多寡而定 視規劃之公共設施多寡而定 公設比例較低 增值稅 建商與買方協議，視土地移轉申報買賣日期而定，約分為幾個時段過戶：1.簽約後2.結構體完工3.固定時間4.完工後 由賣方負擔 有極少部份賣方會要求賣清，即拿固定金額，增值稅由買方付 由賣方負擔 有極少部份賣方會要求賣清，即拿固定金額，增值稅由買方付 保固 如同新成屋 部份個案會提供更長時間的保固服務，或更多保固項目 建商提供一年保固期，但有特定項目 向個人購買，其保固同中古屋 屋主仍須負瑕疵擔保責任，但須於半年內提出（重大瑕疵品除外）

參考資料
永慶房屋:http://www.yungching.com.tw/CA/CA0302.asp?Pkey={D2C3A7D2-D695-4239-BCA6-03907EB3DDD8}



1.預售屋是指建商取得土地建築許可後尚未動工而先行銷售之房屋標地.但因近年來因經濟不景氣.再加上預售屋的糾紛層出不窮.所以很多建商因預售的銷售模式不甚理想.而改以興建完成的新成屋才開始銷售.而新成屋是指建商取得建築物所有權狀後的房屋.但若是銷售數年而無法售出的房屋當然就必須以中古屋來論定.2.預售屋或新成屋.因為房屋的價值較高.又無折舊的因素.再加上很多建商都有和銀行配合.所以只要是買方在信用上無瑕疵.又有其財力證明或收入證明.所以在貸款的額度上都會比較高.一般都可貸款8~9成.而中古屋因折舊問題.銀行必須承擔較高的風險.所以會降低貸款的成數.大部分都是以7成的貸款為標準.當然銀行亦會評估買方的財力或職業來做貸款的加減.所以一般公務人員的放貸成數會較高.3.因前幾年的銀行呆帳問題.再加上美國次及貸款的風暴.所已經管會嚴格要求各銀行審慎評估貸款資金的放貸.而近幾年.很多銀行已經不做套房的貸款.或是規定室內坪數小於12坪的套房不做承貸.所以你所欲購買的標地是套房的話.最好先請銀行依標地價值及你的財力.收入.職業.保人等條件先行評估.並且於買賣契約書內書寫但書.聲明無法貸款到你欲貸的金額.買賣行為無效.如此對你才有所保障.


或許您也可以參考以下的方式看看，希望對您個人或周遭朋友會有所幫助 購屋(免)頭期款自備款 http://***** 或許可提供你參考評估看看 把握選擇適當的方案，才是省錢之道!回答至此，若你本身或朋友對銀行還有任何的相關業務問題不懂需要幫忙解決歡迎你再補充發問^_^ evan


你好:可參考http://tw.myblog.yahoo.com/lv3366g

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參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1508022500223 二手屋交屋