房地產投資心得預售屋滯銷與再包裝案例之三,取自英語369

房地產投資心得預售屋滯銷與再包裝案例之三,取自英語369房地產投資 房地產投資心得(預售屋滯銷與再包裝案例之三,取自英語369)


何謂定位錯誤?何謂定位錯誤?用案例來講比較清楚,由以下案例說明;1.學區旁賣小套房(中期滯銷).2.區域需求比例大的地點賣大坪數住宅(定位過高).3.一整層坪數差異過大的住宅(缺乏定位).4.外地需求大的住宅卻沒有廣告量(前期滯銷).5.平均年紀輕(住戶)的地區賣豪宅(前期滯銷).6.設計換屋需求在移入人口降低的地區(前期滯銷).上述這些都是定位錯誤的例子,但定位錯誤的說法還是太籠統了,其實產品定位還分成幾種抽象說法:1.缺乏定位(景氣財).2.定位太大(銷售緩慢).3.定位太小(後段滯銷).4.定位太高(前期滯銷).5.定位跟隨(中期滯銷).未來我會一個一個案例整理出來,最後再來分析再包裝的成功經過!(並做系列報導)先講一個大同區的例子,接近重慶北路與延平北路在延平國小後面有一個預售屋案例,原本設計是一層一戶接近百坪,根本賣不動(6個月),後來改成雙拼,好像1個多月就賣完了,原因列示如下:原代銷公司的包裝缺點(造成滯銷的原因,跑專加上假跑銷售小姐):1.找小代銷公司,不懂得創價與大量廣告帶動外來客.2.坪數過大,又沒有豪宅移入人口.3.建商不知名,代銷公司也不知名,賣豪宅潛在購買者沒信心.4.廣告費用不夠,POP佈點地方錯誤,從延平北路指引來人!改換代銷公司後的優點(再包裝後的策略):1.區域內的小家庭人口與步行到校的距離.2.價格很低,符合區域的接受特性.3.密集的區域廣告量,在鄰近夜市舉POP,低單價且低總價.4.大量人行立牌,從重慶北路與民族西路指引來人!這個地主我老爸認識,所以我也有在注意這個案子的發展,其實這一塊土地面積太小,其實如果可以以都市更新的角度來做,辦理廢巷並擴大庭園景觀增加廣告預算,就算不賣大同區一帶的居民,賣給大稻埕與士林周邊的自營商業主,是有創價的空間,可是就因為急於推案,把一塊三角窗的用地格局給做小了,加上缺乏定位,又沒有豪宅客戶資料庫,導致修正產品設計再推出一層兩拼的產品,就我個人認為是十分可惜!

參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1713012803051 房地產投資