針對房地產投資方法與觀念問題專家幫我分析!!

針對房地產投資方法與觀念問題專家幫我分析!!房地產投資 針對房地產投資方法與觀念問題~專家幫我分析!!


(一)情況:a.目前無工作，主要收入是套房出租，月收入2.5萬，租約2年，民國100年到期。

b.北市(東區)套房13坪，挑高4米5，實際使用坪數22坪，無任何貸款。

c.信用狀況良好，無任何貸款經驗。

(二)想法:因為當初把錢全部都投注在這間套房，總覺得這樣投資報酬率很低，想運用槓桿原理來做房產投資，卻不知如何著手?有好多問題身邊沒有資源可以詢問，所以要拜託各位房產達人幫我分析一下~^^(三)問題:1.針對轉手或出租，不知買預售屋還是成屋利潤較高?若是成屋的話，是新成屋還是公寓比較好?2.台北市、台北縣、桃園中壢、台中市、高雄市，哪個區的地點投資報酬率會高一點?(目前我住台北)3.市場上有些專門已隔好出租之公寓，買了就可當現成的包租婆，屋子都25年以上了，但滿租中，月租金收入可5萬以上，請問這樣好嗎?4.目前貸款是否會有問題?因為我沒有工作，要如何跟銀行貸款?是先找到房子後再跟銀行貸款還是先貸款出來再找房子?5.依我的情況，我該如何運用我的資金?像別人說的錢滾錢，讓錢幫我賺錢?



你好:1.針對轉手或出租，不知買預售屋還是成屋利潤較高?若是成屋的話，是新成屋還是公寓比較好?→轉手或出租.當然是保有目前的收入.收租.畢竟這是你第一間自己買的房子.如欲再添購房屋.當然是新成屋.或中古屋目前會較妥當.預售屋目前在市場上不確定因素太高.景氣的影響還是滿大的.下半年房地產只能維持平穩就不錯了!所以中古屋目前比起新成屋熱絡的原因是市場下殺空間有限.沒有預期.~*以至買方有落差.而產生觀望的心態.是可以預見的!~重點中古屋市場才有利潤.轉手或出租都會划算...而新成屋這時是不會有利潤的2.台北市、台北縣、桃園中壢、台中市、高雄市，哪個區的地點投資報酬率會高一點?(目前我住台北)→台北的投資報酬率會比較高.相對的資金須充足.只要買對地點.地段.報酬率也不會超過8%.建議你可往桃園市參考.以低價位進場.比如在桃園中正區買進一間5.6年或10年內得房子.一坪不過9萬~10萬間.300萬~400萬間取得一間3房.含車位裝潢傢俱.出租一個月收13000元~15000元.相信一年收租180000元來說比起台北縣市所花費的金額來的划算.*3.市場上有些專門已隔好出租之公寓，買了就可當現成的包租婆，屋子都25年以上了，但滿租中，月租金收入可5萬以上，請問這樣好嗎?→市場上這些已隔好的公寓.第一是有本錢重新隔.第二是有經驗.第三是買隔好的.不過貴了些.這種模式須符合增建.改建法令上是不可為.台北縣市違章建築可抓的緊.要小心.另安全上如無經驗值.建議你還是別做這種模式投資較妥~*4.目前貸款是否會有問題?因為我沒有工作，要如何跟銀行貸款?是先找到房子後再跟銀行貸款還是先貸款出來再找房子?→沒工作貸款確實有難度.只能以目前房子收入証明.是否每個月轉進存摺.及你的個人存摺每個月進出往來又如何.都會影響貸款的額度及金額.現今先將個人存摺往來培養好.進出漂亮.不要變月光族的情形下.讓銀行評估會較準確.另外銀行有的可提供你台北的房子做擔保或抵押.你會同意嗎？5.依我的情況，我該如何運用我的資金?像別人說的錢滾錢，讓錢幫我賺錢? →你的資金不知多少.但依據版大你的說明.平常是很省吃簡用的個性吧!.投資房地產是保本長遠的方式.另外一種是短期的房地產投資策略.低價進場.裝備傢俱後轉賣.目前桃園市是不錯的選擇.歡迎你進場...也恭喜你邁入投資客一席~*

參考資料
http://tw.myblog.yahoo.com/ku-6865



個人淺見：台灣房地產全部進入蓄勢待發期。

怎麼說呢？兩岸三通已逐漸看到商機，我分三個階段來說。

第一個階段會到台灣來的應該是頂級階層人士，來看看台灣的商機何在，觀光及尋找商機成分居多，這一種人應該不會在這個時候出手買你台灣的房地產。

第二個階段會到台灣來的人應該是台商招待大陸幹部回台灣觀光。

類似安利團，畢竟台灣是自己的故鄉對於觀光團的行程比較容易掌控及團費或許可以壓低，進而可以達到犒賞員工又可控制成本，或許還有可能賺錢，消費力的暗盤我就不的而知了。

而這種人也不會買你台灣的房地產。

第三個階段〈必須政府來配合且偷偷來做〉就是開放自由行，台灣百業蕭條，自由行勢在必行，為什麼要偷偷做呢？自己去想！

大陸的內陸鄉鎮的人還是認為台灣是個淘金的地方，〈因為台灣人在大陸消費總是比較大氣〉如果開放自由行的話，勢必借點錢想盡辦法過來淘金，就像每年回鄉過年回鄉潮一樣，總是會踩死幾個人那樣。

〈也就是俗稱藍領階層的人〉個人認為這種人過來的話台灣房地產全面上揚，藍領階層的人也買不起你台灣的房地產，那為什麼會漲呢？首先是公寓型的產品投資客買公寓來隔成套房出租給這種人，不但能提高公寓買氣也能提高公寓產品投報率。

尤其是勞力密集的地區或都會較熱鬧的區域，高雄縣市及中南部一些房屋較老舊的區域比較符合以上之邏輯。

〈因為這種人來不是靠高科技的技術而是來這邊出賣勞力的，而且它的工資一定比你便宜，臺灣人適用勞基法，而他不用，工資又比較便宜，如果你是老闆，你會請誰？所以勞力越密集的地方越吸引這種人的青睞〉，人不要多只要塞給你台灣3000萬人好了，這些人買不起但總是租的起吧，請在往下看！

若是你住的地方是公寓或是老透天的房屋那你勢必得搬家，因為當你的左右鄰居或是上下左右的鄰居都充斥這種人，生活習慣都大不相同時，試問您是否可能長期的住下去呢？你一定也會想盡辦法趕快搬離開那個區塊？這時候大樓及有管理社區透天應聲大漲，因為你一定找一棟有管理員的電梯住宅大樓或有管理的社區透天搬，絕不會再住回哪種沒有管理員的公寓。

到這時候你的公寓或老透天身陷這種區域也只能賣給投資客，或自己有錢一點也可以自己隔來出租給這種人。

〈因為大樓或有管理的社區需要繳管理費，投資客絕對不會哪麼笨買大樓來租給這種人〉，屆時，大樓及有管理的社區需求一定不夠供給，一定應聲大漲，你想買一時之間恐怕還買不到，請往下繼續看！

台灣勞工將來的出入怎麼辦，這時沒錢者不是當起路邊攤老闆，有小本錢者就是自己租個店面做生意，專門來賺他們的錢就好了。

這時店面租金水漲船高，店面的交易又是一波漲幅。

說到這裡完全沒有大陸人來買台灣的房地產，光台灣的投資客就已經炒翻了，何需要大陸人來買？只要台灣人口一多政府在政策上配合，自然經濟上就勢必走出一條路來，屆時，內需市場興盛，又加上台灣在經貿上比中國大陸自由民主，世界各國想進軍中國大陸何不以台灣作為跳板時，商辦大樓在此時又在度興起，屆時不是準備好了的問題，而是有沒有這麼多供給支應需求。

其實，台灣是可以雙軌並行的，首先電子產業代工是不能放棄的，哪些我比較不懂。

但是房地產是工業的火車頭帶動的產業有幾十萬種，〈上致房屋建築........下至鐵線紙板等〉每樣都緊扣著房地產，我想不出政府為何不救房市？況且政府大量的稅收幾乎來自房屋、土地的交易。

如果房市熱絡，不僅牽動太多人生計，且會造就非常多的產業內的工作機會，而且整各政府也不會苦哈哈的。

以上是本人對台灣的房地產未來的一些淺見。

我不是仲介人，試問您的週遭是不是已經很多新移民了呢？


我叫Hank，從小唸書運動樣樣第一名，為的就是讓家境清寒的我，畢業以後會有出人頭地的一天‧我如願再退伍以後，進入荷蘭銀行工作‧八年以後我得到了副理的頭銜，我的家人都以我為榮，到處散發我的名片‧但是在這光彩背後的我，卻有個大家不知道的隱憂‧我為了我的飯碗，不斷的在空閒時間補電腦補英文‧完全沒有時間以及生活品質，每天十點回到家裡算是正常‧直到我親眼看到我的經理也就是我的上司被資遣的那一刻‧我的不安全感又更加深了十倍‧三十六歲的我只是跟平凡人一樣想要每個月多賺一點多存一點我也只是希望我的工作我的薪水能永遠這麼高‧於是我跟大家一樣在電視股票分析老師的洗禮之下買了一些股票這一買把我的積蓄都賠光了而且還負債三百萬就在三年前我在網路上發現了一個機會讓我覺得有機會翻身並且可以為自己尋找事業的備胎我認真評估後發現這就是我在找尋的如果能為自己心愛的人提早做一個打算認真辛苦個兩三年得到收入的保障我願意我真的願意，而且當時負債的我就是需要這個機會翻身你有心愛的人嗎？你有老婆小孩嗎？你真的愛他們嗎？我開始兼差第一個月為自己增加了一萬二的收入兼差九個月後收入提升到十萬塊了謝謝這個公司給我這個機會讓不太懂電腦不太懂賺錢的我在三年後的今天每個月可以給我超過八十萬的收入現在的我除了每天看電影每個月固定出國旅遊外就是沒事上網東看看西看看希望能幫助到困境中的好人‧是你嗎？您也可以上網看看，網址http://98.to/20293307/或至我的個人資料索取


回應版主問題:1.預售屋新成屋還是公寓?其實各有利弊.預售屋新成屋好處是屋子新,貸款成數高,年限也久些.中古公寓是單價低,而且未來有改建機會.顯然您自有資金並不充裕,故而選預售屋新成屋為宜.2.哪個區的地點投資報酬率會高一點?雖然許多人遠赴台中市、高雄市投資置產,但我還是認為買北市(特別是東區)標的為優!首先自己孰悉的區域,買進總是安心,將來管理也方便哩!其次您的錢並非多到花不完,有必要投資到外縣市嗎?3.[市場上有些專門已隔好出租之公寓，買了就可當現成的包租婆...........]我在執業過程中,曾遇到被前屋主唬弄的案例--即前屋主為了順利成交,偽造租約,欺騙現任屋主,後來證實每間套房租金都差3000以上.所以買這類房子,尤須謹慎!4.[是先找到房子後再跟銀行貸款還是先貸款出來再找房子?]基本上,房貸都是先有標的物,才能設定貸款;而且房貸其實跟妳有無工作並無直接關係.但是因無業要辦信貸簡直就行不通哩!還有妳北市東區因為是套房,眼前要從銀行搬錢也困難哩!5.[依我的情況，我該如何運用我的資金?像別人說的錢滾錢，讓錢幫我賺錢? ]起兩個互助會,自任會首吧!於是購屋頭款有著落,日後收租還本利.妳的理想照樣實現喽!


Jason在Yahoo!奇摩部落格提供大桃園區房地產相關資訊，如果想要多交流大桃園區不動產訊息，就要常常來逛Jason的部落格唷！

http://tw.myblog.yahoo.com/jason-0921215948http://tw.myblog.yahoo.com/jason-0921215948http://tw.myblog.yahoo.com/jason-0921215948

房地產投資,台中房地產,房地產經紀人,房地產討論區,房地產景氣,房地產業務,高雄房地產,房地產代銷,房地產廣告,房地產證照房地產,貸款,投資報酬率,台北縣,台北,套房出租,中古屋,投資,挑高4米5,槓桿原理

使用面積|坪數|土地權狀|房屋仲介|租屋|中古屋|建坪|土地開發|交屋|房貸|房東|土地稅|建地|房契|地價|建商|地價稅|法拍屋|地契|買屋|建設|自用住宅|房屋貸款|賣屋|都市更新|預售屋|購屋|土地面積|土地買賣|成交價|房屋稅|公設|房價|

參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1009040303255 房地產投資