房地產投資概論

房地產投資概論房地產投資 房地產投資概論


投資的比較基礎投資不動產有幾個重點:1.決定要買甚麼產品2.價錢相對比較性3.資金如何來與相對風險決定要買甚麼產品?首先必須考慮房屋的來源,中古屋、預售屋、與新成屋與法拍屋,必須比較這四種投資間的優劣比較,、價位比較關係與區域比較特性。

投資中古屋的優點有三:第一區域選擇最有彈性,第二總價款相對於新成屋與預售屋低,第三馬上可以入住或簡易裝修就可以入住,自備款款需要總價款的三成左右。

投資預售屋的優點有三: 第一是高財務槓桿,自備款約一成左右。

第二如果區域建案與夢想題材多可以快速享受增值,第三有三年左右的完工期可以緩衝剩餘資金的不足 。

投資新成屋的優點有三: 第一可以馬上看到房子的品質與建材,第二可以有當地的市場交易行情可以比較,價格不確定性比預售屋低,第三可以馬上入住且不會舊屋風險如漏水與壁癌等修繕問題。

投資法拍屋的優點有三:第一價格最低,三拍有三個八折當參考底線,第二還是可以有辦法可以看到房屋的概略外觀與格局,第三價格不確定低,有中古屋與新成屋的價格可以參考。

中古屋、新成屋、預售屋與法拍屋之間有一個價格比較關係,先來提預售屋與中古屋的價格,市場的簡單比率數字就是一半,在這種前提下,很有可能的是中古屋的價格會追著預售屋的價格跑,那預售屋跟著當地預售屋的快速銷售完畢一直往上跑，但會給當地新成屋的行情往下拉住。

所以依此推論的話,如果是重劃區,預售屋不斷推案,小量且在沒有新成屋的搗蛋下,就會有超價或跳價行情。

中古屋價格的決定來源有三:第一是仲介的買賣市場新舊成交平均價,第二是新成屋與中古屋的二十年折舊關係與新成屋的市場交易均價,第三是預售屋價格高漲所帶來都市更新夢想價的帶動。

法拍屋價格決定於估價師參照房屋交易的平均價格,打三次八折就可以推算出約略金額。

這四種價格,如果以房地產往上的趨勢看,預售屋變動最大,投資客最多,新成屋投資客最少,中古屋與法拍屋大部分是改裝與拉皮的投資客。

區域比較特性是針對價格的合理思考與比較, 除估價的過去現在未來的三種觀點外, 價格除了要有比較基準外, 最重要的就是所謂的一級與二級城市與周邊的比較基準,如果以台北市為中心, 所謂一級的市中心就是所謂的中山區與信義區,周邊就是所謂的更周邊的範圍,那麼二級的城市中心就是所謂的新北市區域中心,居住的區域之間可以比較,在住戶有所謂的距離與公共配套比較,也有所謂的心理與文化比較,上漲的速度一定有先有後,輪漲與輪降也會有先後,超漲也一定會回到原始點，這中間就是所謂的價格不合理點 (風險所在 )。

參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1712021306070 房地產投資