不動產投資分析住宅

不動產投資分析住宅房地產投資報酬率 不動產投資分析(住宅)


投資住宅區需要注意什麼?還有需要了解哪些知識?或者?(報告用)希望回復不要複製的..越快回答且越多資訊20點覺不吝嗇就是你的!拜託投資高手的你~^^謝謝



您好,提供本人從事房地產的心得供你參考:投資房地產的形式可分為長期投資和短期投資,長期投資一般都規劃為長期出租或置產用,而短期投資即以短期間的買賣進而賺取價差,不管其目的為何種方式,都是要注意下列會影響投資標地的因素:1.產品類別的選擇:住宅式的房地產大略可分為套房,華廈(公寓).透天.而這些產品當中其投資報酬率要以套房為最高,而以透天最低,而一般以保值性來說,有天有地的透天卻是人們最愛投資的產品,所以在選擇住宅型的投資標地時,首先考慮的條件是要選擇符合自己目的的標地.2.大環境的因素:舉凡一個區域的興建發展,都是影響房地產標地價值效用的因素,如公園.學校.商場.或是負面的價值.如垃圾場,殯儀館,或是重大建設,如捷運工程,所以在投資標地時,亦是要了解當地政府的公共建設.3.小環境的因素:此為房屋本身的條件,舉凡房屋本身的採光,格局.建材等,或是房屋本身的抗性,如地理上的缺失,或是漏水.牆壁毀損,以上都是需要花費投資成本來彌補缺失的,而很多瑕疵問題是無法用金錢彌補的,如凶宅,海砂屋,輻射屋等,此部分的問題就必須謹慎考慮,而對於住家社區的品質或是左鄰右舍的環境,也都會是影響投資風險的因素之一,所以投資房地產是一個面面俱到的事.投資房地產是需要具備代書過戶的常識,並且要了解房地產市場的走向,何種產品是市場上的熱門商品,總之,房地產的一個原則就是供需原則,在一個大環境裡,需求的產品越多,釋放出的越少,價值性就越高,這就是所謂的"物以稀為貴"的道理,但此並非一塵不變,也是要更了解投資標地的優缺來評估.

參考資料
仲介經驗



投資住宅要注意的事情很多住宅現在有二大項的分類一是公寓類一是電梯大樓類這個是差在管理費有時候管理費也是一項負擔我認為要投資住宅區最好是找老公寓一方面是可以等改建因為土地持分上很占優勢還有就是地段好的方正三房公寓二、三樓的可以考慮，因為增值空間大還有一種是收租屋就是頂樓加蓋而且是已經改為套房式的那種產品投報率六以上就一定可以進場了如果是五～六的話，還要在看一下地點這些產品都要注意採光、方正、通風還有附加的價值高不高等等挑高產品要小心選如果要挑高的產品一定要四米二或四米五才可以考慮三米六的是最差的產品買了一定會後侮住起來超不舒服很有壓迫感的感覺還有不要找戶數太多的產品（電梯產品）因為戶數超過一定數量房價就不易上漲


房價一定會做一段很合理的修正,尤其是在內湖及南港地區. 雖然房市跟股市並沒有絕對的正相關, 但房屋之合理價格是市場供需來做決定的. 像內湖民權東路一帶有好多個案件, 但是有超過一半以上是投資客買的, 大約在二到三年前, 民權東路六段那一區有一堆建商不斷的推案, 有的投資客一口氣買了快30個單位, 最近快交屋了, 銀行並不完全借錢給那些投資客. 那些投資客的成本大約在每坪25到30萬之間, 但現在想要以每坪55萬左右賣出. 然而, 是有一些老實的國民, 不小心買了少數幾戶. 那些案了, 陸續交屋中, 那些投資客必須要取得銀行的貸款, 要不然就是違約. 目前已經有些投資客, 透過仲介公司賣那些房子, 每坪想賣在35萬到40萬左右,其實扣掉仲介費4%, 其實每坪只值33萬到35萬左右. 筆者認為, 30萬出頭跟他們買, 讓他們小賺一些就好, 要不然那一區出現違約對內湖地區的房市會有不利的影響. 為何當時, 內湖民權東路六段及德安百貨及其他內湖地區房價會被炒得如此之高? 我們從人口, 所得, 供需的角度來看.首先, 我們以內科的從業人員結構進行分析. 大部份內科上市上櫃公司的高階主管住在大直河岸邊的豪宅,陽明山的豪宅, 天母豪宅, 還有內科附近的別墅區, 我並沒有發現有人住民權東路六段那些新房子. 那一般從業人員住那較多呢? 有汐止, 西湖, 東湖, 桃園, 士林 ... 等等都有. 平均薪水約5萬元左右. 以內科員工來說, 我們以家庭月收入10萬來計算, 假設每個家庭只有一個小孩就好, 扣掉小孩的保姆及教育費$2萬元, 夫妻的交通費$1千元, 家庭開銷$1萬元(含水電瓦斯,第四台,手機,電話,網路,等雜費), 家庭伙食費$1萬元, 簡單娛樂及紅白包$1千元, 在不准買名牌包及多餘的保費, 不常上館子, 而且小孩不要學才藝的情況下, 我們也假設中華民國政府不課稅了, 還多有$4萬元(我想一定很多人覺得不可能, 最多只有$23萬元). 在每個月只有$4萬元的情況下, 最多只能買1仟萬左右的房子. 所以那裡有"很多"內科的員工會買那一帶的房子?人口來說,內湖的人口有增加那麼多嗎?不用我說, 大家應該就知道. 您身邊的朋友們, 敢坐超過二個小孩的人有多少?這幾年, 內湖的房價幾乎二倍得被炒起來, 但是您的薪水的調幅連通貨膨脹率都無法對抗吧!供需真的失調了, 房價一定會有一段很合理的修正. 各位在買房子的時侯, 不用去理會, 什麼新的建案開價70萬或多少之類的. 它是豪宅嗎? 也不需要被一些不專業的仲介洗腦. 總之, 多做功課, 千萬不要急, 一定可以買到合理的房子. 如果真的那麼多人要買房子, 為何仲介常常找你, 廣告又一直登. 想想股市吧! 有那一支股王可以維持超過一年的, 答案是沒有!以價量公式來推房價, 相信修正的時間已經才剛剛開始.就算大陸客及台商回來, 也不可能跟您搶房子住, 他們想住的地方是真正很安靜的住宅型豪宅區. 而且也不可能會多很多大陸客來台灣住, 法令會允許嗎? 還有台商們真的會有很多人回來嗎? 投審會可能會放過台商, 但是國稅局並不會放過台商吧! 那些台商要如何把錢匯回台灣? 一匯回來, 國稅局有可能會要求他們解譯資金來源? 如果那些台商說, 我們這幾年賺的, 那他們就涉嫌逃稅, 因為根據我國稅法, 公司採全球課稅制. 您覺得台商們會為了買幾間房子(不一定保證賺, 而且資金被綁死) 而跟國稅局對幹嗎?那些人就多買些商用不動產, 不會買一般民眾住的房子. 市場本來就有區隔, 只是被一些錯誤的消息, 搞得好像您今天不買房子, 明天就買不到了.我們以心理學的角度來論, 當連擦皮鞋的朋友們都在談論股市的時侯, 就表達股市要無情的下修了. 那當大家想投資房地產的時侯, 是代表什麼呢? 聰明的您, 應該知道.所以, 不需要追高, 有合理的房價再說吧! 連國內房地產權威 張金鄂教授也提出警告, 銀行們也開始不敢承接太多房貸, 我們從房貸餘額連續負成長就知道了.


我比較喜歡阿昌的回答，他的回答很全盤，但是忽略了一個要點，就是投資的地區在哪裡？中部?北部?南部?三個地區值得投資的產品並不一樣，適合投資的方式也不盡相同，而且整個投資的範圍也很廣，真的很廣，你沒聽過的投資方式在房地產都有可能會發生，千奇百怪無所不奇，差別只在於賺多賺少，個人認為阿昌的回答很全面了，只是因為太全面而沒點出其中的細節，若要再顧慮到細節的部分，會太繁雜冗長。

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參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1508050603460 房地產投資報酬率