請問房屋仲介公司提供的保障含調查凶宅嗎?房屋仲介 請問房屋仲介公司提供的保障含調查凶宅嗎?
前幾天看到下列這則新聞：想請問仲介對凶宅的調查到底應該盡什麼樣的責任?看起來似乎只要把錯推給屋主的沒有自白就好了?連原來協調前一手屋主賠償的金額都可以讓屋主耍賴不用付，這樣仲介似乎太好做了吧?「房仲沒調查 教授花千萬買到凶宅http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/090211/8/1eb26.html」描述一位大學教授透過房仲，花1450萬買下26坪的房屋，搬進去以後，才發現曾經有人在裡頭燒炭自殺；這位教授相當沮喪，因為相信了電視廣告的負責誠信，結果仲介業者怎麼卻事先，沒把自己買賣的物件給好好調查清楚。
受害者跟仲介問：「他說這個是同業間的破壞，他們有什麼破壞獎金。
」當初屋主說要賠償36萬，後來對方表明不賠錢，仲介還要他息事寧人房屋仲介發言人陳先生：「當初賣方在委託房子出售的時候，他並沒有勾選說這個房子是凶宅，所以我們是不知情的。
」
曾在某網站讀到一段話，值得思考，貼於下：何謂凶宅？這個問題本身就已經是大哉問，也是目前房屋仲介業者很想要知道的。
而老實說，法律上根本就從未對凶宅有過明確的定義。
或許我們可以狹義的定義為：曾經發生過非自然死亡因素的宅院，就是凶宅。
但是這樣的定義顯然無法說明一屋內有自然死亡多日無人發現的乾屍（曾發生的真實案例），為何也會讓人心生恐懼不敢購買。
又我們可以繼續延伸—一個非第一命案現場的房屋，算不算凶宅？又或是一個曾經在40幾年前死過人的房屋，還算不算凶宅？將過去的墓地重新改建為住宅，算不算凶宅？凶宅的可能性無限廣，那為什麼定義凶宅這麼重要？1.因為凶宅在我國文化中，是購買房屋之意願與價金之重大影響因素！
也就是說標的物是否成立凶宅，是交易過程中的重大關鍵。
這是我國文化中特殊現象，假如像歐洲許多動不動屋齡高達1、200年的房屋，裡面沒死過人那才奇怪！
2.明確凶宅定義，才能明確房屋仲介業者的說明義務到哪裡。
如同前面提過的，如果該屋是幾十年前發生過兇案，對房屋仲介業者來說要找出這樣的資料並非容易，甚至可能成本驚人。
如果法律上過度地去擴大解釋凶宅定義，對房屋仲介業者來說未免是一場不公平的交易，在立足點上已經被科以過高的說明義務。
而凶宅問題在交易中牽涉到的，其實還有資訊單邊獨佔的問題。
最可能清楚該屋是否死過人，莫過於賣家。
買家亦或房屋仲介業者都不易知悉；當房屋轉手多次後，甚至連本次賣方都搞不清楚，要追朔到前前前前前手才能知其詳情。
此時，難道房屋仲介業者也要被科以說明義務嗎？-----摘錄自http://yuyulaw.info/wordpress/?p=57(有興趣的人可以前往詳閱全文判例，分上下兩篇)提起此文，主因是凶宅定義的確不易，凶宅雖可泛指曾發生非自然死亡的屋件，但事實上只要是令人心生恐懼足以造成對房價的影響...法官都有可能判定買方蒙受損失。
不管是樓上住戶追殺到樓下死在門口，還是樓上跳樓死在樓下陽台，還是「隔壁」有重大謀殺事件...這是民情的問題啊.......甚至自然死亡多日的乾屍，法官都認定足以引起恐懼....那什麼才不是凶宅呢？我覺得值得消費者與業者思考。
至於版大所提問的問題，按上述見解可知交易確有各種認知差異之存在，但仲介完全無責任嗎？以下也有另一解析足以解釋該仲介可能失職：「買賣之標的物是否屬凶宅，如委賣方未誠實告知，一般而言應以該凶宅事件是否已為大眾傳播媒體揭露為據，作為不動產經紀業者是否善盡查知義務之判斷標準」，有台灣高等法院94年度上易字第249號判決可稽。
仲介公司應盡善良管理人注意義務而為相當程度的調查，若對於並無無法調查之情形而仍使買方買受凶宅，自然應對買方負債務不履行之責。
另外法律對於物之瑕疵擔保規定係採無過失擔保主義，而此項凶宅瑕疵乙點在市場上係屬重大而無法補正及回復之瑕疵，解釋上買方自然可依法向賣方要求主張解除買賣契約退還價金。
----引用自eLAW法律部落格所以，以這則新聞案例來說，我覺得仲介責任跑不掉。
買方當初還不如直接告，對屋主逕行財產扣押...等等程序，就不會落得今日白白浪費時間跟金錢(第一次交屋的衍生費用，賣方反悔不賠。
第二次交屋衍生的費用，仲介竟然還要他出)的下場。
真的不是很懂這家仲介的服務邏輯是什麼？竟協調出這種結果。
更別說該戶的兇案是媒體刊登過的(按原新聞報導，買方後來自行查證舉證，仲介才進行協調)。
按上述引用文之黃標字，仲介本應對買方負債務不履行之責。
結果，房子已經被屋主原價買回，講好要賠的錢不賠，仲介怎還回過頭要買方付另一筆錢檢視圖片檢視圖片檢視圖片檢視圖片 這業者是卡到陰了嗎....我覺得...一般民眾對凶宅定義不要太無限擴張，客戶要求業者的調查責任也不要太無限上綱，但業者本身必須也一定要善盡調查責任，不該光是推卸諉過給屋主未誠實告知，本案業者需提出證明曾查過新聞資料庫以及訪查過鄰里，否則就是失職，就是造成買方損失。
參考資料
純屬個人想法
基本上 若鄰居或大樓管理員不說 凶宅是無法查的第一 民法上並無凶宅一詞 而之前處理過類似胸宅的案件 我曾去警察局問過 想查查有無案底(自殺或兇殺的記錄)但警員很明白的表示 那並不是可以公開的資訊 所以不讓我查最後還是只能詢問管理員或鄰居 不過那案件是屋主有告知所以若屋主刻意隱瞞 若又跟管理員套好招 那是很難查的當然也許有時是從業人員疏忽 但實際上這只能看屋主誠不誠實我們仲介不過賺%的服務費 凶宅一樣有人買能成交 只是比較便宜(便宜很多)對我們差異只是幾千或幾萬 沒必要為這小錢去惹麻煩但對屋主是相差幾十或上百萬 您可以自己去警察局看能否查到凶宅 就知道我講的是不是真的了
Q : 請問房屋仲介公司提供的保障含調查凶宅嗎?A : 兇宅對房仲業來說、也算是產權調查之一！
只不過現在ㄉ警察局問不到ㄌ、只能靠業務員針對房屋所在；去詢問左鄰右舍【現在ㄉ人大都很冷漠、有也不說】再向里長、鄰長或鄰居詢問、還有就是上兇宅網去查《以房屋地址查》、其實現在還是會有惡劣ㄉ賣方(屋主)刻意隱瞞、也不告知仲介是否為兇宅(非自然死亡)俗稱之凶宅，是我國社會於一般交易觀念上之用語，並非法律名詞，自無明確之定義，且房屋是否係凶宅，牽涉個人之主觀、心理層面，亦因個人宗教信仰而不同。
兇殺、自殺及其他非自然身故之情事均列入所謂凶宅，依內政部所公布之不動產委託銷售契約書範本附件一之不動產標的現況說明書第11項所載，所謂凶宅應係指房屋是否曾發生兇殺或自殺致死之情事，並不包含意外死亡在內，且經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，應屬可採。
凶宅屬交易上之重大瑕疵，出賣人卻未告知買受人房屋曾發生係屬凶宅，致買受人陷於錯誤，且有過失，買受人得爰依民法第88條、第359 條主張撤銷或解除買賣契約，如有裝潢及整修之費用自屬因本件買賣所產生之損害。
以下一篇有關兇宅ㄉ文章你參考看看....凶宅，聽起來確實讓人毛骨悚然，更別說住在裡面了。
曾聽很多人說，他買房子的時候不知道，但住進入之後卻發生了很多奇奇怪怪的事，後來聽人說自己住的是凶宅，真是嚇壞自己；像類似這樣的情形，買的人該怎麼辦？如果是租房子呢？如果是買到曾經發生重大事故的車子呢？我們先從買賣瑕疵擔保的問題探討，所謂買賣的標的，有分「物的瑕疵」與「權利的瑕疵」，買賣標的瑕疵，指買賣標的移轉於買受人時，欠缺它應有的價值、通常效用、約定效用而言。
物的瑕疵，通常著重於物的客觀使用效用（民法第三百五十四條），權利的瑕疵即出賣人擔保無第三人就買賣之權利標的，對買受人又任何的主張（民法第三百四十九條）。
凶宅的問題，是否符合上述法律所規定的瑕疵，值得探討。
有人說，凶宅的問題，是心理上的買賣不合意，例如「如果知道是凶宅，我就不會買」（前者）、「如果知道是凶宅，我就不會出那麼高的價格」（後者）；如果是前者，即涉及「意思表示錯誤」的問題，即買受人若知其事情，即不為買受之意思表示者，買受人得撤銷該買賣契約（民法第八十八條）；若是後者，則是當事人對於買受之物原應有價值的估算錯誤，屬「欠缺應有價值的瑕疵」。
物欠缺應有價值的瑕疵，作法上，依其程度之不同，有「解除契約」（程度較高者，類似於撤銷買賣契約）、「減少價金」（解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金，不能解除契約）（民法第三百五十九條）。
凶宅的告知，若屬買賣房屋時之瑕疵，究屬重大與否，實務上目前尚難定論。
買受人遇有出賣人未告知凶宅的情形，究應解除契約（撤銷意思表示）？或僅得主張減少價金？亦難以判斷。
因此，從買賣契約著手，約定清楚，應該不失為主要的方法之一。
首先，何謂凶宅，買賣雙方應於合約中定義清楚（因目前主管機關所公佈之「成屋買賣契約書範本」，並無提及此項問題）；凶宅定義清楚後，再就將來發現有關凶宅的瑕疵，約明處理的方法。
舉例『賣方保證，出賣之房屋內，絕無發生殺人或自殺等，致死於屋內之情形，否則買方得「解除契約」（或要求賣方返還百分之○○之價金）』（這是以結果的方式定義）。
再舉一例『賣方保證，出賣之房屋內，絕無發生殺人或自殺事件，否則….』（這是以事件的方式定義）。
另外，所買賣房屋的同一棟大樓其他住戶或鄰居曾經發生殺人或自殺事件，是否構成凶宅的定義？這是凶宅問題及定義範圍應該要清楚的。
但這個問題的定義，有利有弊，就如同業者要設一個凶宅情報網，會不會使得同一棟大樓住戶、鄰居的房價因此而受到影響？業者因設凶宅網公佈凶宅訊息，而房價因此受波及的鄰居，會不會群起抗議？不知道業者有沒有想過這個房市因果問題。
因此，筆者認為，凶宅的定義不只是買賣交易瑕疵擔保約定的問題，也是一個價值觀教育的問題，業者的作法，究竟能否客觀？筆者持保留態度。
舉例而言：(1)凶宅網會不會是房仲業間的另一個廝殺戰場，值得觀察。
(2)所謂凶宅資料的取得正確性與否，以及是否涉及侵害他人隱私權(3)舉例而言，介售路一號二樓是凶宅，介售路一號三樓剛好委託該業者銷售，業者會不會刻意隱瞞？這就是凶宅定義的範圍問題，如果業著刻意隱瞞，該網站所公佈的訊息，不就欠缺了客觀性，凶宅網反而成了業者的一項服務噱頭而已？
想請問仲介對凶宅的調查到底應該盡什麼樣的責任?看起來似乎只要把錯推給屋主的沒有自白就好了?連原來協調前一手屋主賠償的金額都可以讓屋主耍賴不用付，這樣仲介似乎太好做了吧?板大～你好～檢視圖片針對你所提的問題身為仲介的我想上來發表一下個人小小的見解其實，仲介原本就應負起詳實調查的責任但是何謂詳實調查呢？？檢視圖片很認真的詢問周遭的鄰居甚至里長等等這在鄉下地區是相當行的通的不過到了都會區ㄚ～唉～有些人是租客有些人根本連對面住誰都不清楚了～像這樣的狀況只要屋主存心隱瞞再認真的仲介也沒轍檢視圖片～除非該仲介通靈檢視圖片所以小的只是上來澄清該仲介純屬個案並非所有仲介都這麼好做說～檢視圖片
假設，以下是我的假設喔！
假設兇案發生不過一兩年內，並且曾經上報或上電視，同區內的仲介業者有可能不聞不問不知道不清楚嗎？假設仲介真的說他不知道不清楚，那真的很失職。
仲介雖然失職，但假設經紀人很菜，考量人員可能資淺或曾經調動區域，或許是情有可原...但....買方一告知可能為凶宅時竟然以「同業破壞」一句帶過，菜鳥心態就如此，老鳥可見一斑，全員都以此心態服務客戶的話，把客戶的利益跟權益放在哪。
(當然，我也只是假設。
說不定實際上該經紀人早就知道，怕業績跑掉趕緊敷衍客戶拖延時間再想辦法？)這也是我的假設啦。
再來協調就更扯，按仲介所言，如果錯不在仲介，那就是在屋主嘛，既然千真萬確是屋主的錯，那猶豫什麼呢？應該立即對屋主進行處置啊！
就算想要好來好去，在協商時也應該要以買方權益為優先保障啊！
（買方可是有找到新聞報導，有憑有據的）怎麼會談那麼弱的條件，然後還讓屋主給賴皮掉，然後還有臉要買方出二次交屋的衍生費用？太奇怪了...不得不再次進行假設，其實仲介早就知情，或是屋主根本是仲介自己人。
這些，希望買方苦主可以大大進行調查，以免被賣掉還幫忙數鈔票。
最後回答一下問題，我雖不是法務人員，也不是仲介業者，但我願意持平的說，要負起調查責任未免是太沉重了點，可是保障可以不納入標準服務項目，調查卻不能不做。
什麼都推給屋主沒說，太說不過去！
平常看到報導就要去調查建檔，問鄰里雖不一定有答案，但你要去問。
不是不聞不問，然後告訴買方說「台北這種地方根本就問不到」。
發生事情更不可能是站在屋主立場，除非是早有共識？！
摸摸鼻子硬是幫屋主扛下來？如果是這樣，那我真認同開版老大說的"仲介未免太好賺"。
(仔細想一想也真是疑點重重啊，到底是哪一家仲介...我比較常當屋主都看不下去...)
凶宅網,凶宅查詢網,凶宅 電影,台灣凶宅,凶宅查詢,香港第一凶宅,凶宅定義,凶宅陰靈,買到凶宅,查凶宅凶宅,房屋仲介公司,仲介,房屋,調查,台灣高等法院,業者,燒炭自殺,善良管理人注意義務,我國文化
房屋貸款|中古屋|建商|交屋|房價|房契|坪數|地價|都市更新|房東|購屋|公設|租屋|預售屋|土地稅|成交價|買屋|土地權狀|使用面積|建地|土地開發|建坪|土地買賣|賣屋|地契|自用住宅|法拍屋|土地面積|房貸|房屋仲介|地價稅|房屋稅|建設|
參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1609021307784 房屋仲介
沒有留言:
張貼留言