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挑對基金輕鬆賺大錢 上房地產投資報酬率 挑對基金輕鬆賺大錢 (上)


近來經常在網路上看到很多網友，對於投資報酬率的正確計算方法與如何挑選一檔好的基金，有著很多的問題及錯誤的觀念，所以今天我們就來探討一下，一檔好的基金應該具備哪些條件；而基金投資人又該如何運用過往的基金績效資料，來挑選一檔可以幫助投資人賺到錢的金"基"母，還有基金報酬率的正確判讀方式與計算方法吧！

首先我先來談談何謂投資報酬率，簡單的說投資報酬率就是投資人將資金投資於有價值的資產，透過資產穩定的孳息或是租金收益與該資產本身價值的上漲，所能夠額外獲得的報酬．投資報酬率依照投資期間的不同，可以區分為總投資報酬率與各期平均投資報酬率，另外各期平均投資報酬率又可以依照平均計算方式的不同，區分為算數平均報酬率與複合平均報酬率，而算數平均報酬率與複合平均報酬率其中的最大差異之處；就是該報酬率是否使用複利的觀念去加以計算！

PS.複利的觀念，就是指利滾利的概念，也就是說當我們所投入資金投資的時候，所額外的孳息或是獲利的部分，如果繼續透入該投資活動之中，亦可以產生同等比率的額外孳息或是獲利(銀行的存款與借款就是以複利的概念來計算利息)！

以下就簡單的列出相關的計算公式：總投資報酬率的計算公式：(總孳息+總租金收益+期末總資產出售價值-期初總資產購入價格)/期初總資產購入價格 = 總投資報酬率算數平均報酬率的計算公式：[(總孳息+總租金收益+期末總資產出售價值-期初總資產購入價格)/期初總資產購入價格]/期數=算數平均報酬率複合平均報酬率的計算公式：{期數√[(總孳息+總租金收益+期末總資產出售價值)/期初總資產購入價格]}-1 = 複合平均報酬率舉例來說：假設投資人於期初的時候以500萬元投資房地產作為投資標地，然後將其出租以收取每年10萬元穩定的租金收益，之後經過了5年以後；該房地產增值至600萬元，此時該投資人如果將該房地產出售時可獲得的~總投資報酬為：(10*5+600-500)/500 = 30 %年化算數平均報酬率為：[(10*5+600-500)/500]/5 =6 %年化複合平均報酬率為：{5√[(10*5+600)/500]}-1 = 5.387 %另外關於基金的挑選方式，個人認為挑選的方式有以下幾個重點，在此提供給大家參考看看！

1.個別基金資產總規模的大小：個別基金資產總規模的大小，會影響基金經理人的投資策略的運用與風險分散的效果，而且根據投信投顧法規規定；當基金規模小於2億元的時候，該檔基金便會遭到清算或是合併的命運，況且當一檔基金績效表現良好的時候，應該會獲得更多投資人的青睞，而吸引更多的資金投入！

另外當基金規模越大的時候，該基金經理人就會獲得更多的公司資源，來強化它的投資研究團隊，相反的當基金規模越小的時候，公司為了節省營運成本，便可能由同一位基金經理人與同一投資研究團隊，來管理數檔績效不佳且規模較小的基金，如此惡性循環之下，規模較小的基金就不容易有較好的績效表現了！

2.基金淨值的絕對高低：由於基金淨值的絕對高低是取決於該基金經理人的操作績效表現，而非市場供需不平衡的買賣因素，因此當該基金經理人的操作績效表現優異的時候，基金的總資產價值應該是節節高升的，而反映在每單位的淨值上也就會持續且穩定的上升，所以基金每單位淨值越高代表該管理團隊的操作績效表現越好！

不過有一點要特別注意的是，由於台灣早期基金發行條件不一，因而會有基金在初次發行時，每單位的淨值即高達數百元以上的狀況發生，所以必須另外來研究分析與探討！

3.基金成立的時間：關於基金成立的時間，我們可以從兩個方向來探討，首先是基金成立時間的長短，通常一檔基金成立的時間越長，就會完整的經歷投資市場的多空循環，而投資人也就越可以看出該基金管理團隊的管理績效的優劣，績效相關的資料也較完整！

另外投資人如果要想獲利，最好是低買高賣，而投資公司也不例外，因此基金成立的時間點就非常重要了，以我個人的觀察，大部分投信公司經常在投資市場相對高點的位置，與市場投機氣氛最瘋狂的時候才在募集與發行新的基金，也因此害的投資人總是買在最高點！

所以投資人可以從基金成立的時間點，來判斷基金公司到底是只想賺取投資人的錢，還是幫助投資挑個對的時間點進場投資賺錢！

4.績效報酬數字與相關風險係數的比較：關於基金績效報酬數字與相關風險係數的比較，可以分為同類型基金的比較與不同類型基金的比較，基本上同類型基金的比較，是指互相比較的基金同為相同類型且投資市場雷同或相同的基金；例如：同樣是股票型基金的台股基金，就是同樣是投資於台股市場的股票型基金，其主要的用意是在找出該同類型基金績效表現最優異且相關風險係數最低的績優基金，而不同類型基金的比較，則是在找出哪一種類型的基金在相同的比較原則之下，有較佳的績效表現與符合投資人的需求！

參考資料:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1710030207344 房地產投資報酬率